Erwerbskosten
Als Erwerbskosten bezeichnet man grundsätzlich alle Kostenpositionen, die direkt mit dem Erwerb beziehungsweise dem Bau einer Immobilie in Verbindung stehen. Vorrangig sind hier natürlich die Kosten für das Gebäude selbst zu nennen, allerdings gibt es noch zahlreiche andere Kostenpositionen, die in diesem Zusammenhang anfallen.
So muss sich der Immobilienkäufer beispielsweise darüber im Klaren sein, dass ein nicht unerheblicher Betrag für die Grunderwerbsteuer fällig werden wird. Hinzu kommen noch Kosten für die Finanzierung der Immobilie, die Inanspruchnahme eines Notars sowie eine eventuelle Maklerprovision. Einige Einzelheiten dazu möchten wir Ihnen im Detail erläutern:
Grunderwerbssteuer:
Die Grunderwerbsteuer wird von staatlicher Seite beim Erwerb eines Grundstücks berechnet. Der Steuersatz dafür beträgt in Hessen 6,0% und in Bayern 3,5%. Alle damit in Verbindung stehenden Vorschriften sind im Grunderwerbsteuergesetz niedergelegt. Grundsätzlich muss die Grunderwerbsteuer nur beim Kauf von inländischen Grundstücken entrichtet werden. Die Rechtsgrundlage ergibt sich aus dem Kaufvertrag, in dem der Käufer das Grundstück vom Verkäufer übereignet bekommt. Die Grunderwerbsteuer fällt also schon mit Abschluss dieses Vertrages an - völlig unabhängig davon, wann der eigentliche Kaufpreis für das Grundstück beziehungsweise die Immobilie bezahlt wird.
Die Notarkosten
Die Erwerbsnebenkosten umfassen auch die Notarkosten. Diese sind nicht zu umgehen, weil in Deutschland sämtliche Immobilienverkäufe notariell beurkundet werden müssen. Ohne eine notarielle Beurkundung können vom Grundbuchamt auch keine absichernden Darlehen im Grundbuch eingetragen werden. Die Notarkosten beim Wohnungskauf oder dem Erwerb eines Hauses liegen im Durchschnitt bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
Dafür erbringt der Notar folgende Leistungen:
- Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs und Versendung an Käufer und Verkäufer. Dazu gehört auch das Einarbeiten eventueller Änderungswünsche
- Terminvereinbarung zur Unterzeichnung des Kaufvertrages mit den Vertragsparteien
- Beurkundung des Vertrags mit Vorlesen des gesamten Vertragstextes
- Bearbeitung behördlicher Genehmigungen und Informationen wie die Einträge in das Grundbuch, Information an das Finanzamt etc.
- Fälligstellung des Kaufpreises und Überwachung der Zahlung
Reisekosten
Die Reisekosten fallen bereits vor dem eigentlichen Erwerb der Immobilie an, können aber trotzdem zu den Erwerbskosten gerechnet werden. Dazu gehören die Fahrten zur Besprechung mit Maklern, Architekten oder die diversen Besichtigungstermine für verschiedene Objekte.
Kosten für den Berater
Wer einen Sachverständigen beauftragt, um festzustellen, ob eine Immobilie die gewünschten Kriterien erfüllt, muss für diesen Dienst bezahlen. Auch einen Architekten mitzunehmen und ihn für seinen Aufwand einen Stundensatz zu zahlen lohnt sich, da er Mängel erkennt und vor Ort eine Einschätzung der Möglichkeiten und Kosten geben kann. Oder Sie holen sich einen Berater. Hier sind viele Varianten der Bezahlung denkbar: Abrechnung auf Stundenbasis, bezogen auf den Wert des Objektes, oder eine erfolgsabhängige Provision bei Reduzierung des Kaufpreises.
Maklerprovision
Wenn Sie eine Immobilie von privat erwerben, entfällt dieser Posten natürlich. Wird aber der Kauf eines Grundstücks oder eines Hauses durch einen Makler vermittelt, erhebt er dafür eine Provision. Die Höhe der Provision des Immobilienmaklers ist nicht gesetzlich festgelegt, sie kann im Rahmen bestimmter Grenzen frei verhandelt werden. Sie richtet sich nach der Marktlage, dem Preis der Immobilie und den am Markt üblichen Konditionen und ist auch davon abhängig, wie lange der Makler schon versucht, das Objekt zu verkaufen. Zwischen drei und sieben Prozent vom Verkaufspreis der Immobilie zuzüglich Mehrwertsteuer werden deutschlandweit gefordert.
Kosten für die Bank: Bereitstellungszinsen und Gebühren
Wer einen Darlehensvertrag unterschreibt, das Darlehen aber erst Wochen oder Monate später in Anspruch nimmt, zahlt der Bank nach einer bestimmten Zeit den so genannten Bereitstellungszins. Der Grund: Die Bank musste das Geld in der Zwischenzeit bereithalten und hat dadurch auch Kosten. In der Regel verlangen Banken jedoch nicht sofort ab Beginn des Darlehens den Bereitstellungszins für noch nicht abgerufene Beträge, sondern oft bis zu sechs Monate später. Üblich sind Bereitstellungszinsen in Höhe von rund 0,25 Prozent pro Monat. Vorkommen kann dies bei einer Baufinanzierung, bei der nach Baufortschritt gezahlt wird.
Häufig berechnen die Banken dem Kreditnehmer für die Bewertung seiner Wunschimmobilie eine Gebühr, die so genannten Schätzkosten. Diese fallen an, weil die Kreditinstitute eigene Gutachter oder Sachverständige zur Bewertung der Immobilien beschäftigen. Anhand von Informationen zur Lage, dem Zustand oder der Höhe der Mieteinkünfte wird der Immobilienwert geschätzt. Die Bank nimmt dieses Gutachten oder die Schätzung als Grundlage für den Beleihungswert der Immobilie und damit für die Höhe der Kreditzusage. Die Schätzkosten sind dem Darlehensnehmer von der Bank vor Abschluss des Darlehens aufzuzeigen und werden meist direkt einbehalten, das heißt, der Darlehensbetrag wird nicht in voller Höhe ausgezahlt.